Een hotel renoveren terwijl het openblijft: hoe bescherm je de exploitatie?
Een hotel renoveren terwijl het openblijft vraagt meer dan een goede werfplanning. Kamers gaan tijdelijk uit verhuur, gasten mogen zo weinig mogelijk hinder ondervinden en de dagelijkse hotelwerking moet blijven draaien.
De werfplanning begint bij de hotelplanning
In een leegstaand gebouw bepaalt de uitvoering grotendeels het ritme. In een operationeel hotel ligt dat anders. Bezettingsgraad, check-in en check-out, ontbijt, housekeeping, events en piekperiodes bepalen mee wanneer en waar gewerkt kan worden.
De relevante vraag is daarom niet alleen hoeveel kamers we tegelijk kunnen renoveren, maar vooral hoeveel kamers we in een bepaalde periode tijdelijk uit verhuur kunnen nemen. Dat maakt fasering meer dan een technische keuze. Elke kamer die tijdelijk niet verhuurbaar is, heeft ook een operationele en commerciële impact.
Voor een eigenaar, operator of investeerder moet de renovatieplanning daarom altijd naast de hotelplanning worden gelegd.
Een kamer is pas klaar wanneer ze opnieuw verhuurbaar is
In de bouw kan een ruimte technisch afgewerkt zijn. Voor een hotel is dat niet voldoende. Een kamer moet gecontroleerd, schoongemaakt en volledig operationeel zijn voordat ze opnieuw verhuurbaar is.
Plan niet tot het einde van de werken. Plan tot het moment waarop de kamer opnieuw verhuurbaar is.
Dat vraagt een goede overgang tussen aannemer, hotelmanagement en housekeeping. Want een kamer die technisch bijna klaar is, maar nog niet kan worden verhuurd, blijft commercieel gezien gewoon onbeschikbaar.
Scheid gasten- en werfstromen zoveel mogelijk
Een hotel blijft tijdens de renovatie in de eerste plaats een hotel. Gasten bewegen tussen hun kamer, ontbijt, receptie en andere faciliteiten. Tegelijk bewegen aannemers, materialen en afval door hetzelfde gebouw. Hoe vaker die stromen elkaar kruisen, hoe groter de kans op hinder.
Een goede fasering gaat daarom verder dan bepalen welke kamers of verdiepingen wanneer worden aangepakt. Ook liften, gangen, toegangen, opslag, evacuatieroutes, materiaaltransport en werkuren moeten vooraf worden meegenomen.
Het doel is niet om de renovatie onzichtbaar te maken. Het doel is ervoor te zorgen dat ze de hotelervaring niet gaat bepalen.
De waarde van een planning zit ook in hoe je reageert wanneer ze niet meer klopt
Renoveren betekent werken met een bestaand gebouw. Dat brengt bijna altijd onverwachte situaties met zich mee. Een verborgen gebrek, een vertraagde levering of beschadigd materiaal kan een planning plots onder druk zetten.
Op dat moment zit de waarde niet alleen in de oorspronkelijke planning, maar vooral in de snelheid waarmee beslissingen genomen kunnen worden. Wie kan beslissen? Hoe kort zijn de communicatielijnen? Is er een alternatief mogelijk zonder kamers langer uit verhuur te houden of de hotelwerking onnodig te verstoren?
Bij een operationele hotelrenovatie is probleemoplossend vermogen geen extra. Het maakt deel uit van de planning zelf.
Vier vragen vóór de werken starten
Wie een hotelrenovatie plant terwijl het hotel openblijft, zou vooraf minstens vier vragen duidelijk moeten kunnen beantwoorden:
- Hoeveel kamers of capaciteit kunnen we per fase tijdelijk missen?
- Wanneer is een gerenoveerde kamer of zone opnieuw volledig verhuurbaar of operationeel?
- Waar kunnen gasten- en werfstromen elkaar beïnvloeden?
- Wie kan snel beslissen wanneer de werkelijkheid afwijkt van de planning?
Hoe duidelijker die antwoorden vooraf zijn, hoe kleiner de kans dat de dagelijkse hotelwerking zich tijdens de renovatie voortdurend aan de werf moet aanpassen.
De werf organiseert zich rond het hotel
Een hotelrenovatie tijdens exploitatie vraagt een andere manier van denken dan een klassieke renovatie. Niet alleen de technische uitvoering telt. Ook bezetting, gastenervaring, logistiek, communicatie en het moment waarop een ruimte opnieuw gebruikt kan worden, maken deel uit van de planning.
De werf moet zich organiseren rond het hotel — niet het hotel rond de werf.
Dat principe stond ook centraal bij de renovatie van NH Collection Gent, waar Group BRS gefaseerd werkte terwijl het hotel operationeel bleef.
Bekijk de realisatie van NH Collection Gent
Meer weten over het verhaal achter de renovatie? In de Hotel Business Podcast blikken Koen De Rijcke, General Manager van NH Collection Gent, en Tim Van Peteghem van Group BRS terug op het project en de samenwerking achter de schermen.